Le service immobilier de la DDEC, représenté par Alain VIGNAIS, est à votre disposition pour vous accompagner dans votre gestion immobilière :
- Gestion des aspects réglementaires ;
- Aide à la définition du projet immobilier, en lien avec les besoins de l’établissement et ses orientations éducatives ;
- Analyse de la faisabilité technique des opérations envisagées ;
- Accompagne les OGEC dans les enjeux liés aux associations de propriétaires ;
- Accompagne si besoin le suivi de chantier ;
- Appui à l’arbitrage des priorités en fonctions des enjeux, des contraintes et des capacités de financement ;
- Représentant de l'APECECA Guillaume Pinchon.
Contacter la DDEC : M. Alain VIGNAIS – Conseiller Gestion Immobilier
alain.vignais@e-c.bzh
L’immobilier scolaire constitue l’un des enjeux majeurs de l’Enseignement catholique. Il est un levier essentiel pour permettre aux établissements d’accomplir pleinement leur mission éducative auprès des familles.
L’OGEC assure la gestion économique, financière, sociale et immobilière d’un ou plusieurs Etablissement(s) Recevant du Public [ERP].
A ce titre, il veille notamment à :
- L’entretien, la rénovation et la mise aux normes des bâtiments ;
- La gestion des équipements nécessaires à l’activité (photocopieurs, ordinateurs, mobiliers, etc.) ;
- L’aménagement, l’extension et l’adaptation des locaux aux besoins des élèves et des équipes ;
- Le respect des règles d’hygiène, de sécurité et de conformité des installations ;
Conformément aux fondements de la politique immobilière de l’Enseignement catholique, l’OGEC n’a pas vocation à être propriétaire des bâtiments dont il a la gestion. Le Comité National de l’Enseignement Catholique [C.N.E.C.] préconise en effet de dissocier la propriété immobilière de sa gestion afin de garantir une meilleure pérennité du patrimoine et de la mission éducative.
Les bâtiments scolaires peuvent ainsi appartenir à différents types de propriétaires :
- Association Propriétaire des Etablissements Catholiques d'Enseignement des Côtes d'Armor [APECECA] : Guillaume Pinchon
- Associations locales
- Associations diocésaines ou congrégations religieuses
- Communes
- Propriétaires privés
A l’échelle du diocèse, la majorité des établissements sont implantés dans des bâtiments mis gracieusement à la disposition de l’OGEC par une association propriétaire. En contrepartie de cette mise à disposition, l’OGEC assume l’ensemble des charges liées aux immeubles, y compris celles qui relèvent habituellement du propriétaire. Il lui incombe également de réaliser les travaux d’entretien, de réhabilitation, de mise aux normes, ainsi que les opérations de construction ou d’extension nécessaires au bon fonctionnement de l’établissement.
Il est toutefois indispensable de prendre connaissance de l'acte (notarié, sous seing privé) qui lie l’OGEC au propriétaire. Il vous permettra d'identifier la nature du contrat (contrat de location, bail commercial, convention d'occupation...) et de préciser les engagements et obligations respectifs de chacune des parties, notamment en matière d'entretien des locaux et de prise en charge financière.
OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES
La gestion immobilière d’un établissement recevant du public [E.R.P.] s’inscrit dans un cadre réglementaire exigeant, marqué par des obligations de plus en plus nombreuses. L’OGEC doit ainsi veiller au respect des exigences afin d’assurer la sécurité des usagers, la conformité des bâtiments et leur performance environnementale.
Parmi les principales obligations figurent notamment :
- le Décret « Éco Énergie Tertiaire », qui engage les établissements dans une démarche de réduction progressive de leurs consommations énergétiques ;
- la campagne réglementaire de mesure du radon, destinée à évaluer l’exposition à ce gaz naturel radioactif dans les bâtiments concernés ;
- les exigences relatives à la qualité de l’air intérieur, notamment par la surveillance du confinement de l’air à l’aide de capteurs de dioxyde de carbone (CO₂), conformément à la réglementation en vigueur.
Les contrôles réglementaires périodiques
Les établissements scolaires sont tenus de réaliser des contrôles réglementaires périodiques qui peuvent varier selon leurs classifications.
Classification des Etablissements Recevant du Public (ERP), définit par l’article R123-19 du Code de la construction et de l'habitation :
- 1ère catégorie : au-dessus de 1 500 personnes accueillies dans les lieux,
- 2ème catégorie : de 701 à 1500 personnes accueillies dans les lieux,
- 3ème catégorie : de 301 à 700 personnes accueillies dans les lieux,
- 4ème catégorie : de 1 à 300 personnes, à l'exception des établissements compris dans la 5e catégorie,
- 5ème catégorie : établissements accueillant un nombre de personnes inférieur au seuil dépendant du type d'établissement. Pour les établissements scolaires le type est R.
Tableau des seuils ci-dessous :
| TYPE | NATURE DE L'EXPLOITATION | SOUS-SOL | ÉTAGES | ENSEMBLE DES NIVEAUX |
|---|---|---|---|---|
| R | Établissements d'éveil (maternelles, crèches...) | Interdit | 20 | 100 |
| Autres | 100 | 100 | 200 | |
| Avec locaux réservés au sommeil (lits) | 30 |
De même que les établissements sont soumis à des commissions de sécurité :
Périodicité du passage des commissions de sécurité :
| 1ère catég. | 2ème catég. | 3ème catég. | 4ème catég. | 5ème catég. | |
|---|---|---|---|---|---|
| Établissements scolaires sans hébergement | 2 ans | 3 ans | 3 ans | 5 ans | Aucune |
| Établissements scolaires avec hébergement | 2 ans | 3 ans | 3 ans | 5 ans | Aucune |
Le décret éco énergie Tertiaire
Le Décret Eco Energie Tertiaire est une obligation réglementaire engageant les acteurs du tertiaire vers la sobriété énergétique.
Elle impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire afin de lutter contre le changement climatique.
Cette règlementation s’applique à tous les établissements ayant des bâtiments hébergeant des activités tertiaires et une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m².
Le radon
Le radon est un gaz naturel radioactif, invisible et inodore, qui peut s’infiltrer dans les maisons depuis le sol. À long terme, lorsqu’on y est trop exposé, il peut augmenter le risque de cancer du poumon, ce qui en fait la 2ᵉ cause après le tabac en France.
Pour prévenir l’exposition des publics au radon, le cadre législatif et règlementaire impose notamment des mesures d’information, de surveillance de l’activité volumique en radon dans les établissements recevant un public vulnérable et sur les lieux de travail ainsi que des mesures de gestion pour réduire cette exposition.
L’UDOGEC 22 dispose d’un contrat cadre avec l’Apave, qui est notre prestataire pour tout ce qui concerne :
- Le mesurage dans les établissements recevant du public
- L'évaluation des risques d’exposition des travailleurs au radon par la mesure dans les lieux de travail situés en sous-sol et RDC en fonction de l’emprise au sol du ou des bâtiments
La campagne de mesure du radon se fera sur 3 exercices entre 01/10/2024 et le 31/12/2026
La qualité de l’air intérieur
Parce que nous passons plus de 80% de notre temps à l’intérieur de bâtiments (90 % pour les enfants (logement, transports, écoles)), la qualité de l’air que nous y respirons est essentielle pour notre santé et notre bien-être.
Depuis le 1er janvier 2023, Décret N°2022-1690, les établissements d’enseignement ou de formation professionnelle du premier et du second degré sont concernés par l’évaluation de la qualité de l’air.
Sont exclus les locaux suivants : cuisines, sanitaires, tisaneries, ateliers, salles de TP, les locaux techniques, etc.
L’évaluation de la qualité de l’air, se fait ainsi en 4 étapes :
La première évaluation était à réaliser au 31/12/2024. Et le plan d’action est à mettre en œuvre dès le 01/01/2027.
Les rapports peuvent être effectués par vos propres moyens, via les liens ci-dessous.
Les rapports sont à transmettre au personnel, à afficher aux entrées des différents bâtiments et à mettre à la disposition de la Préfecture.
FINANCEMENT DE L’ENTRETIEN IMMOBILIER
Le financement de l’immobilier scolaire est encadré par les principes définis par les statuts de l’Enseignement catholique. Il repose principalement sur les contributions des familles ainsi que sur des financements privés, qui permettent de soutenir l’effort nécessaire à l’entretien, à la rénovation et au développement du patrimoine immobilier des établissements.
Cette organisation implique que les établissements disposent d’une capacité à générer des fonds propres et à dégager des ressources financières suffisantes pour participer au financement des investissements immobiliers.
L’effort financier lié aux travaux immobiliers est ainsi assumé par l’établissement et le propriétaire, selon les modalités définies dans leurs relations contractuelles.
Peuvent également contribuer au financement des projets immobiliers :
- Le produit des ventes de locaux scolaires, sous réserve d’un réinvestissement dans des locaux de même nature ;
- La solidarité immobilière (Cf paragraphe consacré à la C.S.I.) ;
- L’appel à la générosité publique en faveur de l’enseignement catholique, notamment par l’intermédiaire de la Fondation Saint Matthieu Ouest [F.S.M.O.] ;
- Le recours à l’emprunt, dans le respect des capacités financières de l’établissement.
Pour vous accompagner dans la réalisation de vos plans de financement
Contacter l’UDOGEC : Mme de Solminihac – Secrétaire Générale
laurence.desolminihac@e-c.bzh
Tous les factures de travaux et d'entretien concernant l’immobilier sont soumis à un taux de TVA de 20%. Seuls les travaux dans un internat ou en lien avec une situation de handicap entraîne un taux de TVA plus faible.
CONSEIL ECONOMIQUE DES AFFAIRES SCOLAIRES - CEAS
Les OGEC doivent obligatoirement déposer, avant réalisation des travaux, un dossier détaillant le projet avec ou sans demande de solidarité, si ils se trouvent dans un des cas suivants :
- Recours à l'emprunt ou à hypothèque
- Coût des travaux supérieur à 25% de la moyenne des produits sur 3 ans
Ou que
- L'endettement st supérieur à 4 fois la moyenne de la Capacité d’AutoFinancement sur 3 ans
- Aliénation d’immeuble
Le CEAS se réunit chaque trimestre.
Les dossiers CEAS sont à demander auprès de Monsieur Alain Vignais et à les remettre 15 jours avant la commission
Contacter la DDEC : M. Alain VIGNAIS – Conseiller Gestion Immobilier
alain.vignais@e-c.bzh
COMMISSION SOLIDARITE IMMOBILIERE - CSI
Une contribution est appelée auprès des établissements du second degré afin d’alimenter un fonds de solidarité dédié au financement de projets immobiliers.
Cette solidarité permet de soutenir les projets immobiliers identifiés et retenus par le Conseil Économique des Affaires Scolaires (CEAS), dans une logique d’accompagnement et de mutualisation des moyens au sein de l’Enseignement catholique.
La CSI se réunit chaque trimestre (dans la continuité du CEAS).
